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Mietrecht – Schimmel in der Wohnung

Schimmel in der Wohnung

Wer zahlt bei Schimmel in der Mietwohnung?

Jedes Jahr suchen fast eine Millionen Mieter in Deutschland Rat bei regionalen Mietvereinen.

Viele Menschen vermuten, dass Fragen bezüglich Mietkaution und Mieterhöhungen in den Top 3 der häufigsten Beratungsthemen landen, damit liegen Sie leider falsch. Mit über 30% thront auf Platz eins das Thema Betriebskosten, die durch das Grundstück bzw. dessen Gebrauch anfallen. Dicht gefolgt auf Platz zwei der häufigsten Anfragen landet gemäß dem Deutschen Mieterbund alljährlich das Thema Wohnungsmängel.

Erstaunlicherweise kennen viele Mieter bei diesem Thema ihre Rechte nicht, verzichten daher auf eine Reklamation und zahlen trotz Mängel ihre Miete weiter, auch wenn die Wohnqualität erheblich eingeschränkt worden ist. Ein möglicher Grund für diese Zurückhaltung mag die Unsicherheit bezüglich folgender Frage sein: Wer hat den Schaden verursacht?

Schimmelbefall in der Mietwohnung

Tritt in der Mietwohnung bei normaler Nutzung ein Rohrbruch auf, so ist die Frage der Schuld oft relativ einfach geklärt. Da der Eigentümer des Gebäudes verpflichtet ist für die Instandsetzung des Schadens und für die Bewohnbarkeit der Wohnung zu sorgen, trägt er die Kosten eines Rohrbruchs, dies gilt allerdings nicht für Beschädigungen am Hausrat. Schadensersatz erhält der Vermieter dann von der Gebäudeversicherung. Dieses Beispiel lässt sich jedoch nicht so einfach auf das Problem eines Schimmelbefalls in der Wohnung übertragen. Der Vermieter sieht in diesem Fall als Ursache sofort das unzureichende Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters, während der Mieter wiederum bauphysikalische Mängel vermutet. Rechtlich gesehen ist die Schuldfrage hier also wesentlich komplizierter. 

Kriterien für Schimmel

Schimmelpilze sind so weit verbreitet, weil sie bezüglich ihrer Lebensbedingungen ausgesprochen anspruchslos sind. Trotzdem existieren Faktoren, die das Wachstum des Pilzes maßgeblich beeinflussen:

  • Wasser
  • Temperatur
  • Nährboden
  • pH-Wert
  • Sauerstoff, CO2und Licht

Als wichtigster Faktor für die Schimmelpilzbildung wird meist die Luftfeuchtigkeit genannt. Schimmel benötigt für sein Wachstum aber nicht per se eine hohe Luftfeuchtigkeit, sondern genauer betrachtet Wasser. Der Schimmelpilz kann kein Wasser aus der Luft aufnehmen, sondern bezieht flüssiges Wasser und Nährstoffe aus dem Material, auf dem er wächst.  Er ist also vom Wasser abhängig, dass im Nährsubstrat vorhanden ist. Wenn dort genügend Wasser vorliegt, kann der Schimmelpilz auch bei sehr geringer Luftfeuchte wachsen. Das Wasser im Nährsubstrat kann, falls kein Feuchteschaden erfolgt ist, durchaus aufgrund einer erhöhten Raumluftfeuchte entstehen, wenn die feuchte Raumluft auf stark abgekühlte Wände trifft und kondensiert. Die Temperatur ist ein weiterer wichtiger Faktor für das Schimmelpilzwachstum. Viele Schimmelgattungen, wie zum Beispiel Aspergillusund Penicillium, haben ihre Optimaltemperaturen im wärmeren Bereich zwischen 20°C und 35°C. Für das Mycelwachstum reicht allerdings schon eine Minimaltemperatur um die 0°C. Bei der Bekämpfung des Schimmels sollte die Tatsache bedacht werden, dass die Pilze zwar ihr Wachstum beim Unterschreiten der Minimaltemperatur und beim Überschreiten der Maximaltemperatur einstellen, ihre Dauerorgane (geschlechtliche oder ungeschlechtliche Sporen und Sklerotien) hingegen auch im inaktiven Zustand die Extremtemperaturen überstehen und jahrelang auf   optimale Bedingungen warten können.

Schimmelpilze bevorzugen bezüglich des pH-Wertes ein leicht saures Milieu, d.h. Werte zwischen 4,5 bis 6,5. Sie können allerdings durch die Ausscheidung von Stoffwechselprodukten den pH – Wert ihres Untergrunds zu ihren Gunsten manipulieren. Die Intensität der Beleuchtung ist allgemein betrachtet kein Faktor, welcher das Wachstum der Schimmelpilze beeinflusst. Bei einigen Vertretern der AspergillusundAlternaria Gattungen wird jedoch die Bildung der Sporen durch Licht angeregt. Manche Schimmelgattungen, wie z.B. Alternaria, benötigen für ihr Wachstum außerdem mindestens einen Sauerstoffgehalt von 0,25 %, während steigende Kohlendioxidwerte die Wachstumsgeschwindigkeit der meisten Schimmelpilze hemmt.

Ursachen für Schimmel in der Wohnung

Schimmel durch Baufeuchte

Nicht jedes Feuchteproblem in der Wohnung lässt sich einfach „weglüften“. In fast 50% der Fälle sind Baumängel die Ursache für Feuchte und damit einhergehende Schimmelbildung. Besonders Bewohner von Neubauten oder erst kürzlich sanierten Altbauten sind häufig von hoher Luftfeuchtigkeit in ihren Wohnungen betroffen. Die Neubaufeuchte benötigt meist mehrere Monate bis sie völlig ausgedünstet ist. Ein Ziegelmauerwerk kann zum Beispiel bis zu einem Jahr brauchen, bis es trocken ist, während ein betonierter Keller sogar vier Jahre für eine komplette Trocknung benötigt. Ohne intensives heizen und lüften ist Schimmel praktisch vorprogrammiert. Dabei heizt allein die Anwesenheit der Mieter die einzelnen Räume. So sorgt zum Beispiel das durch die Atemluft ausgesonderte Kohlenstoffdioxid dafür, dass der Mörtel aushärtet.

Exkurs: Das Problem der Baufeuchte existiert bereits seit der Industrialisierung und kann bis heute trotz Nutzung neuester Bautechnologien nicht effektiv behoben werden. Damals zahlten sogenannte Trockenwohner, meist Menschen aus der Arbeiterklasse, für ca. drei Monateweniger Miete bis die neu errichteten Gebäude vollständig ausgetrocknet waren und es zur vollen Miete regulär an Besserverdienende vermietet werden konnte.

Wärmebrücken

Ein Vierpersonenhaushalt gibt täglich mindestens 12 bis 14 Liter Wasser an die Raumluft ab. Diese warme Raumluft kondensiert an schlecht gedämmten Stellen wie z.B. an Fensterlaibungen, Fensterstürzen oder besonders gerne auch an Außenwandecken, welche im Vergleich zu Innenflächen viel kälter sind. Wird das entstehende Kondenswasser nicht weggelüftet, dann nässt es Tapete, Holz und Putz und bietet Schimmelpilzen dadurch den perfekten Nährboden für sein Wachstum.

Baumängel

Ist der Baumangel konstruktiver Art, dann dringt Grund- und Regenwasser durch mangelhafte Abdichtungen in den Baukörper ein. Über Risse im Putz kann zum Beispiel Schlagregen in die Hauswand einsickern und einen feuchten Nährboden für Schimmel verursachen. Ein Schimmelbefall ist auch durch Havarie Schäden möglich. Wassereinbruch durch die Decke, den Schacht, Rückstau, Überschwemmungen oder Rohrbruch kann Schäden verursachen, welche dem Schimmel den roten Teppich ausrollen, wenn man nicht schnellstens gegen den Schaden vorgeht.

Sanierung

Auch nach einer Sanierung, wenn zum Beispiel stark isolierende Fenster eingebaut worden sind, kann Schimmel auftreten. Die vielen kleinen Undichtigkeiten an den Fenstern, welche zwar enorme Heizkosten verursachten, jedoch gleichzeitig für einen ständigen Luftwechsel sorgten, existieren nach der Sanierung nicht mehr. Das Lüftungsverhalten, an welches der Mieter sich gewöhnt hat, muss an die neuen Bedingungen angepasst werden. Grundsätzlich existiert hier eine Informationspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter (mehr dazu unter DIN 1946-6 – Das Lüftungskonzept).

Falsches Lüftungs- und Heizverhalten

Natürlich kann für den Schimmel auch ein falsches Nutzen der Mietsache durch den Mieter in Frage kommen. Die meisten Menschen denken, dass ein permanent gekipptes Fenster schon für die erforderliche Lüftung im Wohnraum sorgen wird. Richtiges Lüften erfordert jedoch nicht nur regelmäßige Stoß-und Querlüftungen, sondern auch die Anpassung an die jeweiligen Jahreszeiten. Im Sommer muss bei kühleren Außentemperaturen, d.h. am frühen Morgen bzw. am späten Abend für ca. 20-25 Minuten stoßgelüftet und zusätzlich, für einen effizienteren Luftaustausch, mit offenen Türen quergelüftet werden. Im Winter hingegen reicht es, wenn vier bis fünfmal am Tag für ca. 5-10 Minuten stoßgelüftet wird. Um bereits existierende Wärmebrücken nicht noch zu verstärken, sollten sie im Winter die Heizung, außer während der Lüftungsphasen, nicht komplett ausschalten. Die primär genutzten Räume sollten stets eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad aufweisen. Mieter sollten darauf achten, dass die Innentemperatur im Winter nie unter 14°C fällt, ansonsten kühlen die Außenwände zu sehr ab und nach der nächsten Beheizung kondensiert die warme Raumluft an der kalten Außenwand.

DIN 1946-6 – Das Lüftungskonzept

Eine Sanierung verändert, wie bereits angesprochen, den Luftwechsel im Haus. Wo vorher Frischluft über Ritzen und Fugen ins Hausinnere strömte, ist nach der Sanierung alles luftdicht isoliert. Seit 2009 soll laut dem Deutschen Institut für Normung nach jedem Sanierungsvorhaben auch ein entsprechend genormtes Lüftungskonzept erstellt werden (DIN1946-6). Es soll grundsätzliche Fragen zur Lüftung eines Gebäudes bzw. einer Wohnung klären, um spätere Bauschäden durch Schimmelbefall oder einem ungesunden Raumklima vorzubeugen. Ein solches Konzept ist durch die EnEV (Energieeinsparverordnung) jedoch nicht zwingend vorgeschrieben, wodurch in der Praxis nach einem Sanierungsfall selten ein Lüftungskonzept erstellt wird. Das Thema Haftung sollte jedoch jeden Bauherrn und Vermieter dazu bewegen sich um ein solches Lüftungskonzept zu kümmern. Als Vermieter reicht nun mehr nicht aus den Mieter nach dem Austausch sämtlicher Fenster nur darauf hinzuweisen, dass er in Zukunft mehr lüften muss, um Schimmel vorzubeugen. Es muss ein Konzept erstellt werden, aus dem hervorgeht welche lüftungstechnischen Maßnahmen der Mieter in Zukunft durchführen muss, damit die einzelnen Räume der Mietwohnung ausreichend belüftet sind und kein Schimmel entsteht. Meist erstellt ein Sachverständiger des Sanierungsunternehmens ein solches Lüftungskonzept und gibt es an den Besitzer des sanierten Gebäudes weiter. Wird ein solches Konzept nicht an den Mieter weitergegeben, trägt der Vermieter im Falle einer Schimmelbildung die Kosten für die Entfernung, wie ein Urteil des Landesgerichts Gießen zeigte (LG Gießen, Urteil vom 02.04.2014 – 1 S 199/13).

Mischursachen

Natürlich können auch Mischursachen den Schimmelbefall in der Mietwohnung verursacht haben. Durch das Zusammenspiel von bereits existierenden Baumängeln (Vermieterhaftung) mit einem falschen Heiz- und Lüftungsverhalten (Mieterhaftung) kann Schimmelbildung in der Wohnung gefördert werden. Grundsätzlich gilt jedoch, dass bauphysikalische Mängel auch durch ein darauf angepasstes und ausgiebiges Lüftungsverhalten nicht ideal ausgeglichen werden können.

Woran erkennt man Schimmel an der Wand? – 5 Anzeichen für Schimmelbefall

  1. Muffige Raumluft

Wenn sie– auch nach mehrmaligem Lüften – einen modrig-muffigen Geruch in Ihrer Wohnung wahrnehmen, dann ist ein verborgener Schimmelbefall eine naheliegende Ursache des Geruchs. Schimmelpilze können durch Stoffwechselvorgänge flüchtige – in der Regel Kohlenwasserstoff – Verbindungen (MVOC = microbial volatile organic compounds) verursachen, welche wir mit unseren Riechzellen als modrigen und unangenehmen Geruch wahrnehmen. Sie sind neben den Mykotoxinen und den Allergien auslösenden Sporen die dritte Gefahrenquelle für den Menschen. Die Sporen des Schimmels werden bereits bei kleinsten Luftbewegungen in die Raumluft getragen und können sich so in der gesamten Wohnung ausbreiten. Der jeweils vorherrschende Geruch ist unter anderem abhängig von der Schimmelart, dem Nährboden, der relativen Luftfeuchtigkeit und Temperatur. Andere Mikroorganismen können mit den MVOC interagieren und zu dem Geruch beitragen. Nicht jede Schimmelart produziert MVOC bzw. produziert MVOC kontinuierlich. Daher kann in der Wohnung ein Schimmelbefall vorliegen, ohne dass ein dementsprechender Geruch wahrgenommen wird.

  1. Flecken/Verfärbungen an der Wand

Schimmel macht sich durch dunkle Flecken und Verfärbungen auf Tapeten, Wandanstrichen, Gipskartons, Silikon oder anderen Oberflächen, mit organischen Bestandteilen, sichtbar. Er ist also auch bezüglich seines Nährbodens relativ anspruchslos. Wenn Sie Schimmel in der Wohnung vermuten, sollten Sie daher an allen möglichen Orten suchen. Möbelrücken gehört zum Auffinden von verborgenem Schimmel dazu. Falls Sie den Schimmel immer noch nicht entdecken, lohnt es sich einen Schimmeltest durchzuführen. Er kann die Belastung der Raumluft sogar bei verstecktem Befall benennen und zeigt auf, um welche Gattung es sich handelt. Um den verborgenen Schimmel aufzuspüren lohnt sich der Einsatz von Schimmelspürhunden. Die Nasen der Vierbeiner nehmen nicht nur geringste Mengen von MVOC in der Raumluft wahr, sondern können auch den Herkunftsort „erschnüffeln“.

  1. Hohe Luftfeuchtigkeit/ feuchte Stellen im Raum

Eine hohe Luftfeuchtigkeit im Raum kann sich an kalten Stellen an der Wand niederschlagen und Kondenswasser bilden. Existieren an der Stelle auch noch ein guter Nährboden sowie eine Raumtemperatur zwischen 18°C und 25°C, dann hat der Schimmel perfekte Wachstumsbedingungen. Die meisten Schimmelpilze wachsen bei einer Luftfeuchtigkeit von 70% und höher. Um Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit im Auge zu behalten, lohnt sich die Anschaffung eines Thermo-Hygrometers. Dieses Kombimessgerät liefert zuverlässige Indizien, wenn Sie in Ihrem Wohnraum einen Schimmelverdacht vermuten.

  1. Insektenbefall = Schimmelbefall!?

Kellerasseln, Silberfischchen und Staubläuse können auch auf Schimmel in der Wohnung hinweisen bzw. als Warnsignal für einen kurz bevorstehenden Schimmelbefall angesehen werden, da diese Insekten besonders in Räumen mit überhöhter Luftfeuchtigkeit auftreten. Besonders Staubläuse erscheinen häufig in gerade fertig gestellten Neubauten, falls die Bauausaustrocknung noch nicht vollständig abgeschlossen ist und der Putz somit noch viel Feuchtigkeit enthält. Der Schimmelpilzrasen dient den Insekten dabei als Nahrung. Kommt es zu einem Massenbefall können die Insekten auch andere stärkehaltige Nahrungsquellen, wie zum Beispiel Bücher und Kartons, befallen.

  1. Gesundheitliche Symptome

Mykotoxine sind sekundäre Stoffwechselprodukte des Schimmelpilzes, welche schon bei geringsten Mengen giftig auf den menschlichen Organismus wirken können. Ob vom Schimmel eine konkrete Gesundheitsgefahr ausgeht, hängt meist von der Schimmelart, dem Belastungslevel und vom Gesundheitszustand der betroffenen Person ab. Folgende Symptome können auf einen Schimmelbefall im Haushalt hinweisen:

  • Kopfschmerzen, Migräne
  • Atemwegsbeschwerden, Asthma, Bronchitis
  • Allergische Reaktionen
  • Schlafstörungen, Müdigkeit
  • Hautausschlag, Rötungen
  • Verdauungsprobleme, Bauchschmerzen, Übelkeit
  • Husten, Halsschmerzen

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