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Mietminderung – Schimmel in der Wohnung

Mietminderung bei Schimmel

Stellt der Mieter einen Mangel in der Wohnung fest, dann hat er, wie Sie dem Musterbrief entnehmen können, das Recht eine Mietminderung vorzunehmen (§ 536 Abs.1 BGB). Gerichte bewerten den Schimmelpilz als einen „erheblichen Mangel“, welcher den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Eine Mietminderung erfordert keine Zustimmung durch den Vermieter. Die Voraussetzung ist hier natürlich, dass der Mangel, in unserem Fall der Schimmel, nicht vom Mieter selbst verursacht worden ist. Bei Eigenverschulden darf der Mieter die Miete natürlich nicht mindern.

Exkurs:Die Rechtslage für Mieter hat sich durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahre 2012 verschärft. Die Richter entschieden, dass der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen darf, wenn der Mieter eine erhebliche Mietminderung vorgenommen hat und er sich letztendlich als der Verursacher des Schimmelpilzes herausstellt. Besonders wenn der Mieter bereits Mietrückstände aufweist, droht ihm bei Eigenverschulden eine fristlose Kündigung.

Die Mietminderung tritt kraft Gesetz automatisch ein. Ab dem Zeitpunkt, in dem der Mangel festgestellt worden ist, kann die Miete gemindert werden. Der Zeitraum, bzw. die Frist, die dem Vermieter zur Beseitigung des Schimmels gegeben wird, gehört in den Mietminderungszeitraum. Ist der Schimmel beseitigt worden, dann endet auch der Minderungszeitraum. Ohne eine Mängelanzeige haben Sie als Mieter kein Recht auf eine Mietminderung. Natürlich ist nicht jeder Schimmelbefall mietminderungsberechtigt. Der Mieter hat die Pflicht die Mietsache so zu nutzen, dass keine Feuchtigkeitsschäden entstehen. Ein regelmäßiges Heiz- und Lüftungsverhalten mit zusätzlicher Lüftung nach Koch- und Duschvorgängen (siehe Abschnitt Ursachen für Schimmel in der Mietwohnung) wird als ein normales, von einem Mieter zu erwartendes Verhalten erachtet. Der Mieter genügt seiner Darlegungs- und Beweispflicht, wenn er ein solches Wohnverhalten in der Mängelanzeige und eventuell vor Gericht erläutern kann (aber bitte schlüssig!) und zusätzlich erklärt, dass die Ursache für den Schimmelbefall im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen könnte. Die Beweislast liegt somit beim Vermieter.

Der Gutachter

Bestreiten beide Parteien die Verantwortung für den Schimmelbefall, muss ein Gutachter hinzugezogen werden. Der Mieter hat nicht das Recht einfach einen teuren Sachverständigen mit der Raumluftanalyse zu beauftragen. Er muss dem Vermieter die Gelegenheit geben den Mangel in der Mietsache selbst in Augenschein zu nehmen oder durch einen selbst ausgewählten Gutachter untersuchen zu lassen. Nur wenn der Vermieter nicht auf die (angemessene!) Frist, die in der Mängelanzeige gegeben worden ist, reagiert, darf der Mieter selbst einen Gutachter beauftragen. Wir können also festhalten, dass nur eine Fristüberschreitung durch den Vermieter das eigenständige Engagieren eines Gutachters genehmigt. In diesem Fall darf der Mieter auch verlangen, dass die Kosten für den Gutachter vom Vermieter getragen werden.

Gesundheitsgefährdung

In ganz bestimmten Ausnahmefällen kann der Mieter einen Gutachter auf Kosten des Vermieters beauftragen, ohne dass dieser darüber im Vorfeld in Kenntnis gesetzt wird. Diese Ausnahmefälle gelten meist nur, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch den Schimmelbefall vorliegt. Falls der Mieter oder ein Familienangehöriger offenbar aufgrund von Schimmel in der Mietsache schwer erkrankt ist, kann der Mieter den Befall auch von heute auf morgen untersuchen lassen. Ein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses hat der Mieter gemäß § 569 Abs.1 BGB nur, wenn er nachweisen kann, dass die Schimmelpilze in der Mietwohnung toxinbildend sind, sich toxische Stoffe in der Atemluft befinden und die Nutzung der Mietsache eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit darstellt. Ein einfaches Attest beim Hausarzt ohne eine Laboruntersuchung reicht nicht aus, um den Anspruch auf Kündigung geltend zu machen. Die Anfälligkeit der einzelnen Mietbewohner wird hierbei nicht berücksichtigt. Viele Mieter versuchen eine fristlose Kündigung des Mietvertrages zu bewirken, indem Sie eine vorsätzliche Täuschung des Vermieters über den Zustand der Mietsache angeben. Dies wird von Rechtsexperten meist nicht als besonders gerichtsfest angesehen, da auch hier eine besonders hohe Konzentration an Schimmelsporen in der Raumluft nachgewiesen werden muss, damit das Festhalten an dem Mietvertrag als unzumutbar erachtet wird.

Mietzahlung unter Vorbehalt

Entdeckt der Mieter in seiner Wohnung einen umfangreichen Schimmelbefall, so ist es verständlich, dass er von seinem Mietminderungsrecht sofort Anspruch machen möchte. Da die Rechtslage in vielen Fällen äußerst kompliziert und nicht eindeutig ist, ist es nicht klug, die Miete ohne eine rechtliche Prüfung zu kürzen. Darüber hinaus kann die Ankündigung einer Mietminderung in der Mängelanzeige durchaus das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter belasten. Zahlen Sie jedoch nach einer Mängelanzeige weiterhin die volle Miete, dann können Sie rückwirkend die Miete nicht mindern. Empfohlen wird an dieser Stelle, dass Sie die Miete unter Vorbehaltzahlen. Dies muss in der Mängelanzeige auch ausdrücklich so formuliert werden (siehe Musterbrief einer Mängelrüge). Ihr Recht auf eine Mietminderung sollten Sie zeitnah wahrnehmen, damit es nicht seine Gültigkeit verliert.

Höhe der Mietminderung

Auch wenn die Versuchung groß ist, mindern Sie bei einem Schimmelbefall die Miete nicht allzu großzügig. Wer zu viel mindert, riskiert eine Kündigung. Bei gerichtlichen Prozessen wurden, wegen optischer Beeinträchtigung oder Geruchsbelästigung durch den Schimmel, verschiedenste Quoten als angemessen betrachtet. Meist liegt die Quote, bei einem relativ großflächigen Befall, zwischen 10-15%. Betrifft der Schimmel das Kinderzimmer oder ein Zimmer, dass den Großteil der Wohnung ausmacht, dann kann die Quote auf 20-50% steigen. Wichtig für die Mietminderungsdiskussion ist auch die bereits angesprochene Gesundheitsgefahr, die durch den Schimmel entsteht. Hier ist das Hinzuziehen eines Sachverständigen meist unerlässlich. Ist ein Raum aufgrund der Toxizität der Schimmelsporen nicht nutzbar, kann die Miete auch um 80% oder sogar um 100% gemindert werden (falls kaum oder keine Ausweichmöglichkeiten in der Wohnung bestehen).

Wie Sie sehen, gibt es für die Frage welche Mietminderungsquote angemessen ist keine verbindlichen Angaben. Sie können jedoch online veröffentlichte Mietminderungstabellen des Deutschen Anwaltsregisters zu Hilfe nehmen (https://mietminderungstabelle.de). Anhand der Tabellen können Sie ersehen, welche Minderungsquote deutsche Gerichte bei bestimmten Mietmängeln den Geschädigten zugesprochen haben. Ähnelt ein Mietmangel Ihrem, dann können Sie die Quote übernehmen. Manche Gerichte sehen eine Mietminderung erst dann als rechtens, wenn das vom Schimmel befallene Zimmer wohnuntauglich ist. Für die „Wohnuntauglichkeit“ wiederum gibt es keine klare Definition. Dementsprechend variieren die Rechtsprechungen stark. Hier empfiehlt sich das Hinzuziehen eines Rechtsanwalts oder die Beratung durch einen Mieterverein.

Schadensersatz und Mängelbeseitigung

Geben Sie dem Vermieter in der Mängelanzeige eine angemessene Frist zur Inspektion und Beseitigung des Schimmelbefalls. Wenn der Vermieter die Frist ohne Angabe von Gründen überschreitet bzw. auf Ihre Mängelanzeige nicht reagiert, dann hat der Mieter gemäß § 536a Abs.1 BGB das Recht auf einen Schadensersatz. Durch dieses Recht lassen sich sogenannte Mangelfolgeschäden geltend machen. Dazu gehören zum Beispiel Schäden am Eigentum oder Schaden durch die Notwendigkeit verstärkten Heizens. Falls Körperschäden (immaterieller Schaden) vorliegen dann kann gem. § 253 Abs. 1, 2 BGB auch Schmerzensgeld eingeklagt werden. Der Körperschaden muss mit einer als adäquat anerkannten Diagnostik, wie zum Beispiel durch Serologie- oder Lymphozytentransformationstests belegt werden. Die Kosten der erforderlichen Behandlung fallen auch in den Schadensersatz. Da die meisten Versicherungen solche Therapien nicht im Leistungskatalog aufführen, ist eine Kostenerstattung meist nur durch den Vermieter möglich. Eine Schmerzensgeldforderung hat nur Aussicht auf Erfolg, wenn die folgenden Punkte vorliegen:

  • Toxinbildende Schimmelpilze in den Wohnräumen, welche die Raumluft mit einer gesundheitsgefährdenden Menge an Toxinen belasten.
  • Dokumentation der zeitlichen Korrelation des Schimmelbefalls mit den aufgetretenen Beschwerden
  • Labordiagnostik

Der Vermieter hat das Recht die Art und Weise der Mängelbeseitigung selbst zu bestimmen. Falls der Vermieter Kosten sparen will und den Schimmel nur oberflächlich entfernt, ohne sich um die baulichen Mängel zu kümmern, dann lohnt sich das Einleiten eines gerichtlichen Beweisverfahrens, welches die Ursachen und die notwendigen Maßnahmen gerichtsfest ermittelt. Der Mieter kann den Mangel gemäß § 536a Abs. 2 BGB auch selbst beseitigen und vom Vermieter den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Dies gilt jedoch auch hier nur, wenn der Vermieter eine in der Mängelanzeige gesetzte Frist nicht einhält. Beachten Sie, dass jede gegebene Frist oder Abmahnung belegbar sein muss. Je nach Sachlage muss der Vermieter, falls es zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter kommt, auch für Umzugskosten aufkommen.

Die Einzelfallproblematik

Gerichtliche Streitfälle um Schimmel in der Wohnung sind äußerst kompliziert und aus Sicht der Mieter nicht immer erfolgsversprechend. Der Mieter muss sich seines Lüftungs- und Heizverhaltens sehr sicher sein, um einen solchen Streitfall unbeschadet zu überstehen. Einzelne Rechtsurteile bei einem Disput um Schimmel, können nicht auf die eigene Situation übertragen werden. Eine Beratung durch Mietvereine, das Beschaffen von Informationen durch die Stadt – falls Wohnungsaufsichtsgesetze in dem jeweiligen Bundesland vorhanden sind – oder das Hinzuziehen eines Rechtsanwalts wird empfohlen bevor Mietminderungen oder ein gerichtliches Verfahren in Betracht gezogen werden. Sehen Sie sich nicht direkt vorm Richterpult stehen, wenn sie Schimmel in Ihrer Wohnung entdecken. Gehen Mieter und Vermieter konstruktiv mit dem Problem um, dann stehen statt Rechtsstreit, Mietminderung und fristloser Kündigung, die Wohngesundheit und der Werterhalt der Mietsache im Vordergrund.

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